ถึงแม้ว่าพื้นที่สำนักงานระดับเกรดเอในอาคารชั้นนำของกรุงเทพฯ จะมีการเพิ่มค่าเช่าสูงขึ้น 6.6% ต่อปี และติด 1 ใน 25 อันดับแรกของทำเลที่มีอัตราค่าเช่าเพิ่มขึ้นสูงที่สุดในโลก แต่ทำไมกรุงเทพฯ ยังคงติดอันดับเมืองที่มีค่าเช่าสำนักงานถูกที่สุดในโลกได้
หากเปรียบเทียบกับหลาย ๆ เมืองใหญ่ทั่วโลก อย่างเช่น มหานครนิวยอร์ก ลอนดอน โตเกียว สิงคโปร์ ฮ่องกง เซี่ยงไฮ้ หรือแม้แต่นิวเดลี ราคาค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ ถือว่ายังมีราคาถูกกว่ามาก โดยจากรายงาน การสำรวจค่าใช้จ่ายในการเช่าพื้นที่สำนักงานชั้นนำทั่วโลก ฉบับล่าสุด โดยแผนกวิจัย ซีบีอาร์อี บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก พบว่ากรุงเทพฯ เป็นหนึ่งในตลาดที่ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานถูกที่สุดในโลก ติดอันดับ 109 จาก 126 เมืองทั่วโลก โดยมีค่าเช่าโดยเฉลี่ยของพื้นที่สำนักงานชั้นนำระดับเกรดเอ อยู่ประมาณที่ 959 บาท ต่อตารางเมตร
10 อันดับตลาดสำนักงานที่แพงที่สุดในโลก (บาท/ตร.ม./เดือน)
ในขณะที่บริเวณย่านเซ็นทรัลบนเกาะฮ่องกงถือว่ามีค่าเช่าพื้นที่สำนักงานสูงที่สุดติดอันดับหนึ่งของโลก ด้วยค่าเช่าที่ 9,140 บาทต่อตารางเมตร แซงหน้าย่านเวสต์เอนด์ ของกรุงลอนดอน ที่มีค่าเช่าอยู่ที่ 8,261 บาท ต่อตารางเมตร ตามมาด้วยย่านไฟแนนซ์ สตรีท และย่านธุรกิจ (ซีบีดี) ในกรุงปักกิ่ง ด้วยค่าเช่าที่ 5,923 บาท ต่อตารางเมตร และ 5,720 บาทต่อตารางเมตร ตามลำดับ นอกจากนั้นยังมีเมืองใหญ่ที่ถูกจัดอันดับตามมาอีก อย่างเช่น ย่านมารุโนะ/โอเตะมาจิในกรุงโตเกียว ย่านคอนนอต เพลส – ซีบีดีในกรุงนิวเดลี ย่านเซ็นทรัล (ซิตี้) ในกรุงลอนดอน ย่านมิดทาวน์ แมนฮัตตันในมหานครนิวยอร์ก และย่านผู่ตงในเซี่ยงไฮ้
ทั้งนี้ค่าใช้จ่ายในการเช่าพื้นที่สำนักงานชั้นนำทั่วโลก ส่วนมากจะครอบคลุมถึงค่าเช่าและภาษีท้องถิ่นในแต่ละที่ ค่าบริการสำหรับพื้นที่สำนักงานชั้นนำที่มีคุณภาพดีที่สุดนั้นจะมีการปรับตัวสูงขึ้น 2.4% ต่อปี ส่วนในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก ค่าใช้จ่ายในการเช่าพื้นที่สำนักงานชั้นนำเพิ่มขึ้นมากกว่าอัตราเฉลี่ยทั่วโลก โดยเพิ่มขึ้น 2.7% ต่อปี แต่เมืองสำคัญ ๆ บางแห่งในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ อย่างสิงคโปร์และจาการ์ตา ค่าใช้จ่ายกลับมีอัตราลดลง แล้วอะไรคือปัจจัยสำคัญต่อค่าเช่าพื้นที่สำนักงานในเมืองใหญ่?
ตราบใดที่เศรษฐกิจโลกยังคงเติบโตไปอย่างต่อเนื่อง และภาคธุรกิจการค้าและบริการทั่วโลกซึ่งเป็นผู้เช่าหลักของพื้นที่สำนักงานชั้นนำยังมีการขยายตัวสูงขึ้น ย่อมทำให้เกิดความต้องการในพื้นที่สำนักงานเพิ่มขึ้นตาม โดยเฉพาะพื้นที่ซึ่งเป็นจุดเชื่อมต่อทางเศรษฐกิจการค้าข้ามพรมแดนหลายประเทศย่อมได้รับความสนใจมากที่สุด เช่นในฮ่องกง ซึ่งเป็นแหล่งเชื่อมต่อทางธุรกิจ และการค้าข้ามพรมแดนระหว่างฝั่งทวีปยุโรป อเมริกา มายังเอเชียได้เป็นอย่างดี อีกทั้งนโยบายทางการเงิน และการลงทุนอย่างเสรี ทำให้บริษัทชั้นนำของโลกต่างก็มาตั้งสาขาที่นี่จำนวนมาก รวมทั้งสถาบันทางการเงินของจีนแผ่นดินใหญ่ด้วยเช่นกันที่พยายามหาพื้นที่สำนักงานบนเกาะฮ่องกง เพื่อรองรับการขยายธุรกิจสู่ต่างประเทศ และเพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้าในการบริหารจัดการเงินทุนนอกประเทศได้สะดวก แต่ด้วยอัตราพื้นที่ว่างที่อยู่ในระดับต่ำและปริมาณพื้นที่สำนักงานให้เช่าในทำเลชั้นดีมีไม่เพียงพอ ทำให้เจ้าของพื้นที่สำนักงานในเกาะฮ่องกงสามารถปรับค่าเช่าให้สูงขึ้นได้ตามดีมานด์ของตลาด ซึ่งเราจะพบลักษณะเดียวกันนี้ทั้งในกรุงลอนดอน นิวยอร์ก ปักกิ่ง โตเกียว นิวเดลี เซี่ยงไฮ้ หรือสิงคโปร์ เช่นกัน
‘ทิศทางการเติบโตของเศรษฐกิจ’ ย่อมมีผลต่อการลงทุนทางธุรกิจอย่างแน่นอน ในขณะนี้เศรษฐกิจในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกมีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง ทำให้ส่งผลต่อการลงทุนมากขึ้น บริษัทชั้นนำของโลกต่างก็มองหาพื้นที่เช่าสำนักงานในภูมิภาคนี้ หากอ้างอิงจากรายงานการสำรวจ โดยแผนกวิจัย ซีบีอาร์อี จะพบได้ว่าใน 10 อันดับตลาดพื้นที่สำนักงานที่แพงที่สุดในโลก เมืองใหญ่ในทวีปเอเชีย ติดอันดับโลกถึง 7 อันดับ ทั้งในประเทศจีน ญี่ปุ่น และอินเดีย นอกจากนี้ยังมีทำเลพื้นที่สำนักงาน อีก 22 แห่งทั่วโลก ที่ขยับอันดับสูงขึ้นมากกว่า 3 อันดับ โดย 41% ของเมืองต่าง ๆ เหล่านี้อยู่ในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกอีกด้วย
ทั้งนี้กรุงเทพฯ เองก็เป็น 1 ใน 25 อันดับแรกของโลกที่มีอัตราค่าเช่าพื้นที่สำนักงานเพิ่มสูงขึ้น แต่ในส่วนของราคาเช่าต่อตารางเมตรนั้นยังต่ำอยู่มาก เพราะหากมองที่ทำเลที่ตั้งแล้ว กรุงเทพฯ อาจจะยังไม่ใช่ย่านธุรกิจหรือเขตเศรษฐกิจที่สำคัญ ๆ ของโลก แต่จากการเปิดเสรี AEC หัวเมืองใหญ่ ๆ ในเมืองไทยอย่างกรุงเทพฯ จะกลายเป็นทำเลศูนย์กลางทางธุรกิจและโลจิสติกส์ ที่สำคัญของภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ เพราะจะเชื่อมต่อการค้าข้ามพรมแดนกับหลายประเทศสมาชิก ยิ่งหากนโยบายและการส่งเสริมสาธารณูปโภคพื้นฐานจากรัฐบาลได้ตามเป้าหมายที่ตั้งไว้ทัน ย่อมส่งผลดีต่อกรุงเทพฯ อย่างแน่นอน และในขณะเดียวกันทิศทางการเติบโตทางเศรษฐกิจหลังจากเปิดเสรี AEC หลายบริษัทชั้นนำของโลกเริ่มหันมาลงทุนในภูมิภาคนี้มากขึ้นแล้ว ก็หวังว่าในปีหน้ากรุงเทพฯ จะติดอันดับ Top 100 ทำเลค่าเช่าพื้นที่สำนักงานที่แพงที่สุดของโลกกับเขาบ้าง
นิตยสาร Builder Vol.33 July 2016
