ส่อง “ทิศทางตลาดที่อยู่อาศัย” ปีพ.ศ. 2559-2560

การเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2559 น้อยกว่าปี 2558 และปี 2557 และเชื่อว่าในปี 2560 จำนวนหน่วยเปิดขายก็จะยังน้อยลงไปอีกตามภาวะเศรษฐกิจที่ยังถดถอยต่อเนื่อง แต่ก็ลดลงไม่มากนัก อย่างไรก็ตามภาวะขณะนี้ยังไม่ถึงขั้นเป็นวิกฤติตลาดอสังหาริมทรัพย์ ฟองสบู่ก็ยังไม่มีอย่างแน่นอน แม้ปี 2560 อาจมีการเลือกตั้งหรือไม่ก็ตาม ก็คงยังไม่ส่งผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส แถลงผลการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัย ในเขตกรุงเทพมหานคร และปริมณฑล จากผลการสำรวจภาคสนาม ณ ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ ในวันพฤหัสบดีที่ 21 มกราคม 2559 โดยมีสาระสำคัญโดยสรุปได้ดังนี้:

การเปิดตัวโครงการใหม่

อาจกล่าวได้ว่า โครงการที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ เปิดตัวตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง เว้นละแวกบางนา เนื่องด้วยไม่มีรถไฟฟ้าไปถึง สำหรับสถานที่ตัวอย่างในกรณีนี้ คือสถานีรถไฟฟ้าสายสีม่วงบริเวณตลาดบางใหญ่ บางบัวทอง นนทบุรี ณ สิ้นปี 2558 ราคาที่ดินตกเป็นเงินตารางวาละถึง 130,000 บาท แต่คาดว่า ณ สิ้นปี 2559 ราคาที่ดินน่าจะเพิ่มสูงขึ้นเป็น 145,000 บาท ในระยะเวลา 5 ปีที่ผ่านมา (2554-2559) ปรากฏว่าราคาที่ดินเพิ่มขึ้นจาก 85,000 บาทต่อตารางวาในปี 2554 เป็นราคาตารางวาละ 145,000 บาท ณ สิ้นปี 2559 หรืออาจกล่าวได้ว่าเพิ่มขึ้นถึง 71% ในรอบ 5 ปีที่ผ่านมาทีเดียว ถือว่าเป็นบริเวณที่ราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้นมากเป็นพิเศษ

• บ้านเดี่ยว: หน่วยขายเปิดใหม่ครึ่งปีแรก 4,711 หน่วย เพิ่ม 481 หน่วย (11%) จากครึ่งปีแรก 58  อุปทานเหลือขาย 38,901 หน่วย ลดลง -925 หน่วย  (-2%) จากสิ้นปี 58  ขายได้ครึ่งปีแรก 59 จำนวน 5,636 หน่วย เพิ่ม 550 หน่วย (12%) จากครึ่งปีแรก 58
• ทาวน์เฮ้าส์: หน่วยขายเปิดใหม่ 11,275 หน่วย ลด -904 หน่วย  (-7%) จากครึ่งปีแรก 58  อุปทานเหลือขาย 49,304 หน่วย เพิ่ม 305  หน่วย (0.6%) จากสิ้นปี 58  ขายได้ครึ่งปีแรก 59 จำนวน 10,970 หน่วย ลดลง 1,568 หน่วย (12%) จากครึ่งปีแรก 58
  ภาพประกอบ 2: https://thaisocialwork.files.wordpress.com/2016/07/59-247-2.jpg
• ห้องชุด:  หน่วยขายเปิดใหม่ 22,635 หน่วย ลด 14,585 หน่วย (-39%) จากครึ่งปีแรก 58  อุปทานเหลือขาย 68,874 หน่วย เพิ่ม 1,525 หน่วย (2%) จากสื้นปี 58  ขายได้ครึ่งปีแรก 59 จำนวน 10,970 หน่วย ลด 1,568 หน่วย (-13%) จากครึ่งปีแรก 58

โดยสรุปแล้ว Demand โดยรวมลดลง 7,826 หน่วย หรือ -16% จากครึ่งปีแรก 58

ภาวะตลาดโดยสรุป

อุปทานคงเหลือสะสม รวม ณ กลางปี 2559 เพิ่มขึ้นจากสิ้นปี 58 ประมาณ 2% จาก 171,905 หน่วย ณ สิ้นปี 2558 เพิ่มเป็น 174,750 หน่วย (เพิ่ม 2,845 หน่วย) ส่วนอุปทานที่เปิดขายใหม่ ครึ่งปีแรก 2559 จำนวนโครงการ จำนวนหน่วยขาย มูลค่า และราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยลดลง เมื่อเปรียบเทียบกับครึ่งปีแรก 2558  จำนวนโครงการเปิดใหม่ครึ่งปีแรก 2559 จำนวน 198 โครงการ ลดลง 27 โครงการ (-12%) จากครึ่งปีแรก2558

จำนวนหน่วยขายเปิดใหม่ครึ่งปีแรก 2559 จำนวน 43,235 หน่วย ลดลง 16,065 หน่วย (-27%) จากครึ่งปีแรก 2558 มูลค่าโครงการครึ่งปีแรก 2559 จำนวน 149,076 ล้านบาท ลดลง 87,968 ล้านบาท (-37%) จาก ครึ่งปีแรก 2558

สำหรับราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วย 3.447 ล้านบาท ลดลง -14% จากราคา 4.029 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2558  ยอดซื้อ ครึ่งปีแรก 2559 จำนวน 40,408 หน่วย ลดลงจากครึ่งปีแรก 2558 จำนวน 7,826 หน่วย หรือ (-16%)

ประมาณการยอดซื้อทั้งปี 80,816 หน่วย ลดลงจากทั้งปี 2558 จำนวน 22,826 หน่วย (-22%) ซึ่งถือว่าลดลงค่อนข้างมาก

โครงการที่ “เจ๊ง” ยังไม่มาก

ณ กลางปี 59 มีจำนวน 150 โครงการ 38,647 หน่วย มูลค่า 105,973 ล้านบาท  ส่วน ณ สิ้นปี 58 มีจำนวน 139 โครงการ 37,723 หน่วย มูลค่า 99,499 ล้านบาท  ทั้งนี้จำนวนโครงการเพิ่ม 11 โครงการ (8%)  หน่วยขายเพิ่ม 924 หน่วย (2%)  มูลค่าเพิ่ม 6,474 ล้านบาท (7%)

สาเหตุที่ “เจ๊ง” ส่วนมากเพราะสถาบันการเงินไม่อำนวยสินเชื่อ 27%  ขายไม่ออก 17%  โครงการไม่ผ่าน EIA 21%  ทำเลที่ตั้ง 11% เป็นต้น อย่างไรก็ตามโดยที่จำนวนโครงการที่ “เจ๊ง” หรือประสบปัญหามีไม่มากนัก จึงแสดงให้เห็นว่าวิกฤติตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังไม่เกิดขึ้นอย่างแน่นอน

ทำเลการพัฒนาที่น่าสนใจ

พื้นที่ต่อไปนี้ขายดี น่าจะเป็นแบบอย่างที่ดีพื้นที่ต่อไปนี้ขายช้า ไม่พึงลงทุน
พื้นที่ต่อไปนี้ ไม่มีอุปทานเกิดใหม่ในครึ่งแรกของปี 2559 เลย แสดงว่าไม่พึงลงทุน

จัดอันดับบริษัทพัฒนาที่ดิน

ในจำนวนหน่วยขายที่เปิดใหม่ทั้งหมดในครึ่งแรกของปี 2559 จำนวน 43,253 หน่วย เป็นของบริษัทมหาชนและบริษัทในเครือประมาณ 65%  ส่วนอีก 41% เป็นของบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์  แต่หากพิจารณาในแง่ของมูลค่าการพัฒนาปรากฏว่า ณ มูลค่า 149,076 ล้านบาท 59% เป็นของบริษัทมหาชนและบริษัทในเครือ  ส่วนอีก 41% เป็นของบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์

แชมป์อันดับ 1 ยังคงเป็น บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท เปิดตัวถึง 18 โครงการ รวม 5,262 หน่วย รวมมูลค่า 11,313 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนถึง 12% ในแง่จำนวนหน่วย และ 8% ในแง่ของมูลค่าทรัพย์สิน
จากฐานข้อมูลของศูนย์ฯ พบว่า ณ กลางปี 2558 บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ได้พัฒนาโครงการขึ้นทั้งหมด 415 โครงการ รวม 163,630 หน่วย รวมมูลค่าถึงประมาณ 297,403 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละ 1.818 ล้านบาท ซึ่งต่ำกว่าราคาเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่ 3 ล้านบาทต่อหน่วย ทั้งนี้ยังอาจมีโครงการที่เปิดก่อนปี 2537 ซึ่งศูนย์ฯ ยังไม่ได้สำรวจอีกจำนวนหนึ่งด้วย

จะเห็นได้ว่าที่อยู่อาศัยที่ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตทก่อสร้างมากที่สุดก็คือทาวน์เฮาส์ โดยมีถึง 95,812 หน่วย (59% ของทั้งหมด) รวมมูลค่า 132,564 ล้านบาท (45% ของทั้งหมด) โดยมีราคาเฉลี่ยหน่วยละเพียง 1.384 ล้านบาทเท่านั้น โดยในระยะแรกขายในราคาต่ำกว่า 600,000 บาท จะสังเกตได้ว่า แม้ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท จะพัฒนาบ้านเดี่ยวน้อยกว่าอาคารชุดพักอาศัย แต่มูลค่ากลับสูงกว่า โดยสูงถึง 75,367 ล้านบาท สูงกว่ามูลค่าของอาคารชุดที่ 70,635 ล้านบาท ทั้งนี้บ้านเดี่ยวมีราคาเฉลี่ยหน่วยละ 3.538 ล้านบาท ซึ่งก็ยังถือว่าเป็นราคาปานกลาง

การพัฒนาที่อยู่อาศัยของ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท นั้น รัฐบาลไม่ได้ออกเงินงบประมาณแผ่นดินสนับสนุนครัวเรือนละ 80,000 บาทเช่นกรณีบ้านเอื้ออาทร ยิ่งกว่านั้นบริษัทแห่งนี้ยังมีกำไรดี มีโบนัสให้พนักงานประมาณ 5-6 เดือน (โดยล่าสุดในปี 2558 บางส่านได้โบนัส 24 เดือน) นอกจากนั้นรัฐบาลยังไม่ต้องช่วยเวนคืน และยังสามารถจ่ายภาษีให้กับทางราชการเป็นเงินอีกมหาศาลเช่นกัน

ถ้าเทียบกับการเคหะแห่งชาติที่พัฒนาที่อยู่อาศัยมาก่อน บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท เป็นเวลา 17 ปี จะพบว่า ณ สิ้นปี 2557 การเคหะแห่งชาติสร้างที่อยู่อาศัยประเภทเคหะชุมชนเพื่อการขาย/ให้เช่า ในตลาดเปิดประมาณ 142,103 หน่วยเท่านั้น อย่างไรก็ตามหากนับรวมบ้านเอื้ออาทร การปรับปรุงชุมชนแออัด บ้านพักข้าราชการ และอื่นๆ แล้ว จะมีจำนวนถึง 709,256 หน่วย

การเปลี่ยนแปลงราคา

การเปลี่ยนแปลงราคานี้พิจารณาจาก
1. การเปลี่ยนแปลงในกรณีบ้านที่เสนอขายในตลาด ปรากฏว่าลดลงจาก 4.029 ล้านบาทในปี 2558 เป็น 3.447 ล้านบาท ณ กลางปี 2559 แสดงว่าสินค้าใหม่ลงราคามาเพื่อให้ผู้ซื้อสามารถซื้อได้ง่ายขึ้น
2. การเปลี่ยนแปลงราคาของหน่วยขายที่ยังขายอยู่ ปรากฏว่าเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 0.66% ในรอบ 6 เดือนที่ผ่านมา  หรือถ้าเป็นรอบ 1 ปีก็เพิ่มขึ้นรวมประมาณ 0.95% เท่านั้น ทั้งนี้ในความเป็นจริงอาจเพิ่มสูงกว่านี้ เพราะสินค้าที่ยังคงค้างอยู่หลังจากขายไป 6 เดือนแล้ว  อาจเป็นสินค้าที่ขายยากกว่าสินค้าที่น่าสนใจที่อาจขายหมดไปแล้ว
3. สำหรับบ้านหลังเดิม (บ้านมือสอง) ปรากฏว่า ราคายังเพิ่มขึ้น แต่เพิ่มขึ้น ณ อัตราประมาณ 1-3% เท่านั้น ต่ำกว่าของสหรัฐอเมริกาที่เพิ่มขึ้นประมาณ 5% ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา

โครงการที่จะเกิดขึ้นในอนาคต

แม้ในภาวะตลาดที่ยังไม่ดีนี้ ก็ยังมีโครงการที่อยู่ในรายการที่จะเปิดตัวอยู่อีก 365 โครงการ  หากสถานการณ์ดีขึ้น น่าจะมีการเปิดตัวมากขึ้น  โครงการเหล่านี้ประกอบด้วย

จะสังเกตได้ว่าในใจกลางเมือง ยังมีโครงการอาคารชุดเกิดขึ้นอีกมากมาย เพียงแต่รอโอกาสเพราะกลัวว่าหากเปิดพร้อมกันจะทำให้เกิดภาวะฟองสบู่  ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า มีห้องชุดตามแนวรถไฟฟ้าอยู่ประมาณ 114,959 หน่วยที่แล้วเสร็จในระยะเวลา 6 เดือน – 35 เดือน หรือไม่เกิน 3 ปี ทั้งนี้ไม่นับรวมห้องชุดที่เสร็จมาในเวลาไม่ถึง 6 เดือน เพราะห้องชุดที่เพิ่งเสร็จนั้น ยังต้องรอการเตรียมตัวและตกแต่งก่อนเข้าอยู่อาศัย

ในจำนวนนี้พบว่า มีผู้เข้าอยู่อาศัยแล้ว 82,356 หน่วยหรือ 72% ของทั้งหมด แสดงว่าคงมีการเก็งกำไรน้อย มีหน่วยที่ยังว่างอยู่ 32,603 หน่วย หรือ 28% เท่านั้น เมื่อเจาะลึกลงไปในรายละเอียดยังพบว่า ผู้ที่ซื้ออยู่มีอยู่ประมาณ 65,590 หน่วย หรือราว 80% ของหน่วยที่มีผู้เข้าอยู่ทั้งหมด ที่เหลือ 16,766 หน่วย เป็นหน่วยที่มีผู้เช่าอยู่ การที่มีผู้เช่าอยู่ไม่มากนักเพียงหนึ่งในห้าเช่นนี้แสดงว่า การเก็งกำไรยังมีไม่มากนัก

หากอนุมานว่าส่วนที่ยังไม่เข้าอยู่ส่วนมากคือราวสองในสามจะเป็นพวกเก็งกำไรหรือปล่อยให้เช่า ก็อาจประมาณการว่ามีเพียง 10,868 หน่วยของ 32,603 หน่วยที่ว่างอยู่เท่านั้นที่จะย้ายเข้าอยู่อาศัยเอง ดังนั้นตัวเลขของผู้ที่ซื้ออยู่และอยู่อาศัยเอง จะมี 65,590 หน่วยที่เข้าอยู่แล้วบวกด้วย 10,868 หน่วยที่คาดว่าผู้ซื้อจะย้ายเข้าอยู่เอง ดังนั้นผู้ซื้ออยู่เองรวมจึงคาดว่าจะมี 76,458 หรือเป็น 67% หรือสองในสามของจำนวนหน่วยทั้งหมดคือ 114,959 หน่วย การนี้แสดงนัยว่าการเก็งกำไรเป็นส่วนน้อย ส่วนใหญ่ของห้องชุดริมรถไฟฟ้า ตรงกับกลุ่มเป้าหมาย กรณีนี้ต่างจากบ้านเอื้ออาทรที่หลายโครงการปรากฏว่าผู้ซื้อเดิมย้ายออกไปครึ่งหนึ่งแล้ว

ในด้านอัตราผลตอบแทนจะพบว่า ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 5.1% ส่วนอัตราผลตอบแทนเพิ่มขึ้นปีละ 5.8% ทั้งนี้คิดจากค่าเช่า คูณด้วย 10 เดือน (สมมติให้ค่าเช่าเดือนที่ 11-12 เป็นค่าใช้จ่าย ภาษีและค่าดำเนินการ) และหารด้วยราคาตลาด การที่มีผลตอบแทนทั้งจากราคาเพิ่มและผลตอบแทนจากการเช่ารวมค่อนข้างสูงคือ 10.8% แสดงว่าการลงทุนซื้อห้องชุดตามแนวรถไฟฟ้านี้เป็นการลงทุนที่ดี

คาดการณ์ปี 2559 โดยรวม

จะเห็นได้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2559 ซบเซาลงเป็นอย่างมาก โดยทรุดลงถึงประมาณ 1/3 ของจำนวนหน่วยทั้งหมดเมื่อเทียบกับ 6 เดือนแรกของปี 2558 และปี 2558 ก็ตกต่ำลงไปกว่าปี 2557 เป็นอย่างมาก  จึงถือได้ว่า  ขณะนี้ตลาดกำลังตกต่ำลง  ผู้ที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์ไว้มาก ๆ โดยอาศัยเงินกู้ระยะสั้นจากสถาบันการเงิน อาจจำเป็นต้องขายทรัพย์สินออกไป เพราะหากถูกดอกเบี้ย “ไล่ทัน” ก็จะทำให้สูญเสียทรัพย์สินไปได้  นี่จึงเป็นภาวะตึงเครียดของผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเวลานี้
หากสมมติในกรณีที่ดีที่สุดเท่าที่จะพอเป็นไปได้ก็คือ ในครึ่งหลังของปี 2559 มีการเปิดตัวโครงการมากขึ้นถึง 30’% ของครึ่งแรกของปี (ซึ่งจริงๆ คงเป็นไปได้ยาก) ก็ยังพบว่าในปี 2559 นี้ โครงการเปิดตัวใหม่ จะมีสัดส่วนลดลง 20% ในแง่จำนวนหน่วยเมื่อเทียบกับปีที่แล้ว และมูลค่าลดลง 25% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว เพราะราคาขายก็ลดลงกว่าแต่ก่อน  การขายสินค้าราคาแพงเป็นจำนวนมาก ๆ เช่นปีก่อนก็จะลดลงไปด้วย  ดังนั้นผู้ประกอบการ สถาบันการเงินและนักลงทุนตลอดจนผู้ซื้อบ้าน จึงต้องให้ความระมัดระวังเป็นพิเศษในการลงทุนโครงการต่าง ๆ

ภาพลวงตาที่พึงเข้าใจ

ในปัจจุบันมีความเข้าใจผิดเกี่ยวกับภาวะตลาดที่อยู่อาศัย ที่มองว่าตลาดกำลังไปได้ด้วยดี แต่นี่เป็นความเข้าใจผิด และหากลงทุนตามความเข้าใจดังกล่าว อาจทำให้เกิดภาวะล้นตลาดและสร้างความเสียหายให้กับผู้ลงทุนเอง

1. มีความเข้าใจผิดว่าการสร้างที่อยู่อาศัยเสร็จเป็นจำนวนมากในขณะนี้แสดงว่าตลาดกำลังดี แท้จริงแล้ว บ้านที่สร้างเสร็จในวันนี้เป็นผลจากการซื้อขายเมื่อ 1-2 ปีที่ผ่านมา จึงไม่ได้สะท้อนภาวะตลาดปัจจุบัน
2. บางคนดูจากเรื่องขออนุญาตจัดสรรที่ดินเพิ่มขึ้นจึงเข้าใจว่าตลาดกำลังดี แท้จริงแล้วโครงการที่ขออนุญาตอาจเปิดขายเพียงบางส่วนของโครงการหรือบางโครงการก็ไม่ได้เปิดขาย
3. การให้สัมภาษณ์ของบริษัทมหาชนรายใหญ่ ๆ ว่าจะเปิดตัวโครงการจำนวนมหาศาลในปีนี้ ก็อาจเป็นเพียงการคาดการณ์ ซึ่งยังคงต้องรอดูสถานการณ์ต่อไปเพราะเศรษฐกิจของประเทศไม่ดี กำลังซื้อก็จำกัด โอกาสการเปิดโครงการใหม่ ๆ จึงมีจำกัดนั่นเอง

ดังนั้น จากภาวะในขณะนี้ผู้เกี่ยวข้อง ทั้งนักพัฒนาที่ดิน สถาบันการเงิน นักลงทุนและประชาชนทั่วไปต้องให้ความใส่ใจเป็นพิเศษต่อสถานการณ์ที่หดตัวลง จะลงทุนตามกระแสไม่ได้ เพราะเนื่องจากจะทำให้เกิดการลงทุนเกินตัว และทำให้เกิดอุปทานล้นเกินได้ อย่างไรก็ตามในขณะนี้ ดร.โสภณ ยังยืนยันว่ายังไม่เกิดภาวะล้นตลาดในขณะนี้

ข้อเสนอแนะเชิงนโยบาย

ในการดำเนินการ “บ้านประชารัฐ” พบว่าการที่โครงการนี้มีเป้าหมายให้กู้รวม 40,000 ล้านบาท โดยธนาคารของรัฐ 2 แห่งคือธนาคารอาคารสงเคราะห์และธนาคารออมสิน ทั้งนี้คาดหวังให้ปล่อยกู้ได้หมดภายใน 3-4 เดือนเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่จนถึงขณะนี้ ปล่อยกู้แล้ว 7,735 ราย วงเงิน 7,700 ล้านบาท  นี่จึงเป็นความล้มเหลวที่ไมได้กระตุ้นเศรษฐกิจใด ๆ เลย นอกจากนี้ยังมีข้อสังเกตว่า

1. ในกรณีที่ลูกค้ากู้ไปปลูกบ้านเอง แสดงว่าไม่ได้มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริง เพียงแต่จะขยายครอบครัวเลยจะสร้างบ้านบนที่ดินของตนเองใหม่ ไม่มีความจำเป็นต้องช่วยเหลือ
2. โครงการบ้านประชารัฐก็ไม่ได้เอื้อดอกเบี้ยต่ำกว่านัก ดังนั้นคนจึงไปกู้ตามปกติ ซึ่งก็ไม่เสียดอกเบี้ยมากอยู่แล้ว แสดงว่าในความเป็นจริง ประชาชนไม่ได้มีปัญหาว่าบ้านแพง ซื้อไม่ไหวแต่อย่างใด
3. แม้ว่าทางราชการให้ตัดค่าที่ดินออกไปจากการกู้เพื่อสร้างบ้านใหม่ก็ไม่ได้หมายความว่าเป็นการช่วยผู้มีบ้านหลังแรก  ประชาชนเหล่านี้คงมีบ้านแล้ว แต่จะสร้างเพิ่ม
4. การส่งเสริมให้คนกู้ไปต่อเติมหรือสร้างบ้านใหม่ อาจมีการฉ้อฉลเกิดขึ้นโดยกู้เงินเกินวงเงินก่อสร้างจริง และนำเงินไปใช้ในทางอื่น  ไม่ได้มีความจำเป็นต้องปล่อยกู้สร้างบ้านเลย ในปัจจุบันการสร้างบ้านเองก็ไม่ได้เป็นที่นิยม

หนทางง่าย ๆ อย่างหนึ่งก็คือการส่งเสริมการซื้อบ้านมือสองซึ่งเป็นบ้านที่มีอยู่แล้ว ไม่ต้องเสียต้นทุนในการผลิตใหม่ (bit.ly/1S9YmDN) โดยประกาศให้ผู้ที่มีบ้านที่จะขายในราคาถูก ที่อาจเป็นทั้งผู้ประกอบการที่มีหน่วยขายเหลืออยู่น้อย ไม่มีงบประมาณในการโฆษณา หรือประชาชนทั่วไปผู้มีบ้านหรือห้องชุดเป็นของตนเองในราคาไม่เกิน 1,500,000 บาท เพื่อให้โอกาสคนซื้อบ้านได้ซื้อบ้านในราคาถูก และคนขายบ้านได้เงินสดไปหมุนเวียนโดยไม่ต้องไปกู้หนี้ยืมสินหรือไม่ต้องไปขอรับความช่วยเหลือจากรัฐบาล เป็นการแบ่งเบาภาระของรัฐบาล

ทั้งนี้ ให้ผู้สนใจขายบ้านลงทะเบียนไว้กับกรมบังคับคดี การเคหะแห่งชาติ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค บสก. หรือหน่วยงานใดหน่วยงานหนึ่ง โดยต้องเสียค่าธรรมเนียมในการว่าจ้างบริษัทประเมินที่เป็นกลางไปประเมินหน่วยละประมาณ 3,000 บาท เพื่อเป็นการสร้างความมั่นใจกับผู้ซื้อบ้านว่า จะได้บ้านที่มีราคาที่เป็นธรรม และเพื่อป้องกันการทุจริต ก็ให้บริษัทประเมินทำประกันไว้ว่า หากประเมินผิดไปจากความเป็นจริงเกิน 10% ต้องเสียค่าปรับ 20 เท่าของค่าจ้าง

แล้วให้ใช้หอประชุมกองทัพบก ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ หรือสถานที่อื่นใดจัดการขายบ้านเหล่านี้ โดยให้ผู้จะขายรายย่อยตั้งโต๊ะขายโดยไม่เสียค่าใช้จ่าย หรือให้บริษัทพัฒนาที่ดิน บสก. สถาบันการเงินที่มีทรัพย์สินจะขายจัดบูธได้โดยเสียค่าใช้จ่าย เพื่อสนับสนุนผู้ขายบ้านรายย่อย หรือให้บริษัทพัฒนาที่ดินที่มีสินค้าถูกเหล่านี้ขายมาขายกับผู้สนใจซื้อโดยตรง

ให้ผู้ขายบ้านตั้งราคาขายตามราคาที่ประเมินได้ ใครมาก่อนได้ไปก่อน โดยผู้จะซื้อแต่ละรายต้องวางเงินจองไว้ 50,000 บาท โดยสถาบันการเงินที่เป็นกลาง เป็นผู้เก็บรักษาเงินดังกล่าว หากตกลงกันแล้วแต่ผู้ซื้อกลับ ‘เบี้ยว’ ให้ยกเงินนี้ให้กับผู้ขาย ทั้งนี้ในการซื้อขายนี้ไม่จำเป็นต้องเป็นการซื้อขายเฉพาะบ้านมือหนึ่งบ้านหลังแรกเท่านั้น เพราะวัตถุประสงค์หลักคือการกระตุ้นให้มีการซื้อบ้านเหล่านี้ได้โดยง่ายซึ่งจะทำให้เกิดการหมุนเวียนของเงินในระบบเศรษฐกิจเป็นสำคัญ และในกรณีที่ยังมีหน่วยขายเหลือ ให้ตกลงกับเจ้าของบ้านเพื่อลดราคาเหลือ 80% แล้วนำออกมาประมูลเพื่อส่งเสริมการขายในอีก 1 เดือนให้หลัง