หอคอยไมเดน ประเทศอาเซอร์ไบจาน ควรมีราคาเท่าไหร่?

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ในฐานะผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน ได้ไปเยือนประเทศอาเซอร์ไบจาน จึงทดลองประเมินค่าหอคอยไมเดน ในเขตเมืองเก่าของกรุงบาคู ประเทศอาเซอร์ไบจาน ว่าควรมีราคาเท่าไหร่ในขณะนี้

หอคอยไมเดน (Maiden Tower) เป็นส่วนหนึ่งของเมืองเก่าอีเซรี เซแฮร์ (Iceri Sehir) เป็นสัญลักษณ์ของกรุงบาคู ได้รับการขึ้นทะเบียนเป็นมรดกโลกของ UNESCO เมื่อปี 2544 เมืองนี้สร้างขึ้นตั้งแต่ศตวรรษที่ 12 โดยกษัตริย์แห่งราชวงศ์ชีวาน ปัจจุบันเป็นพิพิธภัณฑ์กลางแจ้งขนาดใหญ่ ล้อมรอบด้วยกำแพงป้อมปราการ ภายในมีสถาปัตยกรรมแบบยุคกลางกว่า 200 อาคาร โดยมีจุดที่น่าสนใจอยู่ที่พระราชวังชีวานชาห์ (Shirvanshahs Palace) สุเหร่าดีวานข่าน (Divankhane Mosque) มัสยิดโมฮัมหมัด อิบิน อาบู บาเคีย (Mosque Muhammad ibn Abu Bakr) และหอขานละหมาดไมเดน (Maiden Tower) สูง 8 ชั้น ( https://bit.ly/2JzqsxY )

หอคอยแห่งนี้สูง 29.5 เมตรหรือ 97 ฟุต มีเส้นผ่าศูนย์กลาง 16.5 เมตรหรือ 54 ฟุต ถือเป็นพิพิธภัณฑ์ที่มีนักท่องเที่ยวขึ้นไปชมวิวของเมืองบาคู หอคอยนี้เกิดขึ้นโดยพวกลัทธิบูชาไฟ (Zoroastrianism) ก่อนยุคที่ประเทศอาเซอร์ไบจานจะเป็นประเทศอิสลาม

มาประเมินค่ากันในเบื้องต้น ดังนี้

1. มีนักท่องเที่ยวมาเที่ยวชมในวันเสาร์ อาทิตย์ และวันหยุดราชการ ประมาณ 120 วัน ประมาณ 800 คนต่อปี รวมปีละ 96,000 คน
2. ในวันธรรมดาที่เหลืออีก 245 วัน มีนักท่องเที่ยวมาวันละ 300 คน รวมปีละ 73,500 คน
3. รวมทั้งปี มีนักท่องเที่ยว 169,500 คน
4. นักท่องเที่ยวชาวต่างชาติเสียค่าเข้าชม 6 มานัต สำหรับเด็กและ 15 มานัตสำหรับผู้ใหญ่ จึงประมาณการไว้ที่เฉลี่ย 9 มานัตต่อคน
5. สำหรับคนท้องถิ่นเองเสียค่าเข้าชมเพียง 1 มานัตสำหรับเด็ก และ 2 มานัตสำหรับผู้ใหญ่ จึงสมมติว่าเสียค่าใช้จ่ายเฉลี่ย 1.4 มานัตต่อคน
6. ประมาณการว่านักท่องเที่ยวต่างชาติมีราว ๆ หนึ่งในสามส่วนอีกสองในสามเป็นนักท่องเที่ยวท้องถิ่นเอง ถ้าอย่างนั้นค่าเข้าชมโดยเฉลี่ยจึงตกเป็นเงิน 3.93333 มานัตต่อคน
7. จากนั้นจึงประมาณการค่าเข้าชมทั้งหมดเป็นเงินประมาณ 666,700 มานัตต่อปี
8. ในที่นี้สมมติให้รายได้สุทธิเป็น 70% ของรายได้เบื้องต้น ดังนั้นรายได้สุทธิจึงเป็นเงิน 466,690 มานัต ทั้งนี้ยังไม่รวมค่าพื้นที่ร้านขายของที่ระลึกและบริการอื่น
9. ในหลักการประเมินค่าทรัพย์สินนั้น มูลค่าทรัพย์สินเท่ากับรายได้สุทธิหารด้วยอัตราผลตอบแทน
10. อัตราผลตอบแทน อาจใช้อัตราดอกเบี้ยพันธบัตรรัฐบาลหรือในที่นี้ใช้อัตราดอกเบี้ยเงินฝากที่ 6.86% ต่อปี (https://bit.ly/2BV9FBi)
11. ดังนั้นมูลค่าของหอคอยไมเดน จึงเท่ากับ 466,690 มานัต หารด้วย 6.86% หรือเท่ากับ 6,803,061 มานัต หรือเป็นเงิน 120,958,429 บาท (1 มานัตเท่ากับ 17.78 บาท)
12. อย่างไรก็ตามหากรวมผลตอบแทนทางด้านอื่น เช่น ค่าเช่าพื้นที่ร้านขายของที่ระลึกและอื่นๆ อัตราเพิ่มของรายได้สุทธิที่จะได้เพิ่มขึ้นต่อปีเนื่องจากอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวของประเทศนี้เติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่อง รวมตั้งค่าการดำรงอยู่ของหอคอยแห่งนี้ที่ส่งผลต่อปริมาณนักท่องเที่ยวที่เข้ามาในเขตเมืองเก่านี้ ก็จะเห็นได้ว่ามูลค่าทรัพย์สินของหอคอยแห่งนี้น่าจะสูงกว่านี้พอสมควร โดยอาจสูงขึ้นอีกเท่าตัว

มีข้อน่าสังเกตที่น่าสนใจในการประเมินค่าหอคอยแห่งนี้บางประการ

1. มูลค่าที่ 121 ล้านบาทนี้เพียงพอสำหรับการสร้างหอคอยแห่งนี้ขึ้นใหม่แต่ยังไม่คุ้มค่าที่ดินที่ตั้งของหอคอย แต่หากบวกรวมรายได้ทางอื่นของหอคอยแห่งนี้ก็น่าจะคุ้มค่า
2. สิ่งก่อสร้างในอดีตเช่นหอคอยแห่งนี้ รวมทั้งปราสาทราชวัง ที่กลายเป็นแหล่งท่องเที่ยวที่มีเรื่องราวหรือประวัติศาสตร์ที่น่าสนใจ ก็สามารถนำมารับใช้ประชาชนและสังคมในทุกวันนี้ ด้วยการผลิตรายได้มาทำนุบำรุงสังคมในวันนี้
3. อย่างวังข่านในเมืองเก่านี้ที่ตั้งอยู่ไม่ไกลจากหอคอยแห่งนี้ แม่จะสร้างขึ้นมาเพื่อบำเรอความสุขของเจ้าผู้ครองนครในอดีต ในที่สุดก็กลับมาเป็นของสังคม สร้างเม็ดเงินจากการท่องเที่ยวให้กับประเทศชาติเช่นกัน
4. อย่างไรก็ตามหากประเทศไม่สงบสุข เกิดภาวะ “ยุติธรรมไม่มี สามัคคีไม่เกิด” ก็จะทำให้การท่องเที่ยวถดถอยลง มูลค่าทรัพย์สินต่างๆ ก็ถดถอยตามลงไปด้วย

เราต้องเอาอดีตมารับใช้ปัจจุบันเพื่อความยั่งยืนของสังคม ไม่ใช่ให้ “คนตายขายคนเป็น”

บทความจาก ดร.โสภณ พรโชคชัย