เมื่อวันศุกร์ที่ 27 กันยายน 2562 กลุ่มบริษัท เค.อี. จับมือ บริษัท หลักทรัพย์จัดการบัวหลวง จำกัด จัดตั้งกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ไลฟ์สไตล์ คอมมูนิตี้มอลล์ รีท บีเคอีอาร์ (BKER REIT) “BKER” มูลค่า 11,300 ล้านบาท ขึ้นแท่นใหญ่อันดับสองด้วยขนาดกองรีทประเภทรีเทล นำโดยรวมพันธมิตร 10 ห้างดังเมืองไทย เตรียมพร้อมแปลงสภาพ คริสตัล พร็อพเพอร์ตี้ ฟันด์ ให้กับผู้ถือหุ้นเดิมและให้สิทธิซื้อกอง REIT ใหม่ “BKER” กลุ่มบริษัท เค.อี. เน้นบริการเวอร์ติเคิลให้กับร้านค้าผู้เช่าอย่างเป็นระบบ นำเทคโนโลยีระดับโลกเพื่อขับเคลื่อนกลยุทธ์ทางธุรกิจในยุคดิจิทัล พร้อมตั้งเป้าเติบโตปีละกว่า 30%
คุณศุภานวิต เอี่ยมสกุลรัตน์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มบริษัท เค.อี. เผยแผนปลายปี 2562 กลุ่มธุรกิจด้านรีเทล เติบโต โดดเด่น และมั่นคงจากการจัดตั้งกองรีท BKER มูลค่าสินทรัพย์สุทธิ 11,300 ล้านบาท คาดว่า สามารถเติบโตในอนาคตได้ปีละกว่า 30% โดยการซื้อสินทรัพย์ประเภทไลฟ์สไตล์ คอมมูนิตี้ มอลล์ ปีละไม่น้อยกว่า 3-5 แห่ง กองรีท BKER นี้จัดตั้งโดย กลุ่มบริษัท เค.อี. ผู้พัฒนาศูนย์การค้า ซีดีซี คริสตัล ดีไซน์ เซ็นเตอร์, เดอะคริสตัล และผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หมู่บ้านหรู อาทิ คริสตัล พาร์ค, แกรนด์ คริสตัล ร่วมกับ บริษัท หลักทรัพย์จัดการบัวหลวง จำกัด ซึ่งนับเป็นครั้งแรก ของวงการรีทและวงการรีเทล ที่เป็นการจับมือผนึกกำลังของผู้นำวงการรีเทลและวงการการเงิน ด้วยความเป็นมืออาชีพรอบด้าน กองรีทนี้ใช้ชื่อย่อว่า BKER มาจากบัวหลวง และ เค.อี. รีเทล โดยการแปลงสภาพจาก Crystal property fund ที่ปัจจุบันมีสินทรัพย์เป็น ซีดีซี บางส่วน และเดอะคริสตัลบางส่วน มูลค่าประมาณ 4,000 ล้านบาท แปลงสภาพเป็น Real Estate Investment Trust หรือ REIT และนำสินทรัพย์อื่นอีกรวม 10 โครงการ ได้แก่ ซีดีซี คริสตัล ดีไซน์ เซ็นเตอร์, เดอะคริสตัล เอกมัย-รามอินทรา, เดอะคริสตัล เอสบี ราชพฤกษ์, อมอรินี รามอินทรา, แอมพาร์ค จุฬา, เพลินนารี มอลล์ วัชรพล, สัมมากร รามคำแหง รังสิต ราชพฤกษ์ และเดอะซีน ด้วยพื้นที่โดยรวม 498,365 ตร.ม. และมีพื้นที่ขายประมาณ 170,000 ตร.ม.
จุดเด่นของแนวคิดกองรีท BKER นี้ เกิดจากการคัดเลือกซื้อสินทรัพย์ที่มีคุณภาพทั้งรูปแบบ Lease hold โดยใช้แนวคิดสามข้อหลัก ดังนี้ แนวคิดแรก คือมีทำเลที่ตั้งที่ดี ตั้งอยู่ในชุมชนที่มีกำลังซื้อสูง สองคือสินทรัพย์มีคุณภาพและมีมาตรฐาน มีการวางผังพื้นที่อาคารที่ดี มีความสะดวกสบายในการจอดรถ และสาม คือมีผู้เช่าที่มีศักยภาพ ปัจจุบัน ได้มีผู้บริหารคอมมูนิตี้ มอลล์หลายแห่ง ได้แสดงความสนใจและให้ทาง BKER เริ่มศึกษาและวางแผนการเข้าร่วมกองรีท นอกจากนี้ ยังขยายแผนงาน ด้วยการเข้าไปบริหารศูนย์การค้าหรือคอมมูนิตี้ มอลล์อื่น ในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัดอีกด้วย
คุณกวินทร์ เอี่ยมสกุลรัตน์ รองกรรมการผู้จัดการ กลุ่มบริษัท เค.อี. กล่าวถึง แนวคิดทางการเงินของกองรีทรีเทลที่เป็นไลฟ์สไตล์ คอมมูนิตี้ และเนเบอร์ฮูด มอลล์ ว่าเป็นกองรีทที่มีความน่าสนใจในการลงทุนสำหรับปัจจุบันและอนาคต เนื่องจาก สามารถเติบโตแบบ Organic Growth คือการเพิ่มขึ้นของ Occupancy และ อัตราค่าเช่า เสริมด้วยการลดต้นทุนจากการมี Economy of Scale ตลอดจน Synergy ด้านต่างๆ และเติบโตแบบ Acquisition Growth โดยการเข้าซื้อสินทรัพย์ที่มีคุณภาพที่อยู่ในกรุงเทพฯ ต่างจังหวัด หรือต่างประเทศ อาทิ ประเทศเพื่อนบ้าน ประกอบกับ อุปทานได้แก่ การเปิดห้างใหม่ของคอมมูนิตี้ มอลล์ลดลง ทำให้การแข่งขันไม่สูง ในภาพรวมเศรษฐกิจปัจจุบัน นักลงทุนให้ความสนใจกับผลตอบแทนประเภทเงินปันผล อาทิ เช่นกองรีท การคัดเลือกโครงการเข้ามาในกองรีท BKER นี้ ให้ความสำคัญกับทำเลที่ตั้ง ผลประกอบการ และโอกาสการสร้างรายได้ ซึ่งหากมองทั้งในระยะสั้น กลาง และระยะยาว การปรับผังเมือง การอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า ของโครงการที่อยู่ใน กองรีท BKER ย่อมส่งผลดีอย่างต่อเนื่อง
จากข้อมูล CBRE พื้นที่รีเทลในกรุงเทพฯ มีพื้นที่โดยรวม 7.7 ล้าน ตร.ม. เป็นช้อปปิ้งมอลล์จากบริษัทที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์และผู้ประกอบการรายใหญ่อยู่ที่ 3.55 ล้าน ตร.ม. ส่วนที่เหลือเป็นคอมมูนิตี้มอลล์ ที่เป็นผู้ประกอบการขนาดกลางและเล็ก ประมาณ 4.16 ล้าน ตร.ม.
พบว่าไตรมาสแรกของปีนี้ คอมมูนิตี้มอลล์ที่มีคุณภาพดี (Prime Assets) Occupancy rate อยู่ที่ 95% ปัจจุบันคอมมูนิตี้ มอลล์มีร้านที่มีความเสี่ยงสูงจากผลกระทบอีคอมเมิร์ซ (Online at risk) อยู่ประมาณ 20% เมื่อเปรียบเทียบกับ 40-50% สำหรับ Enclosed Mall ทั่วไป
ภาพรวมพฤติกรรมผู้บริโภคในปัจจุบันที่มีไลฟ์สไตล์ที่เปลี่ยนแปลงไปจากอดีต ทุกวันนี้ผู้บริโภคมีความชอบในประสบการณ์แปลกใหม่ เช่น ร้านอาหาร หรือการใช้ชีวิตโดยรวมที่ใส่ใจกับสุขภาพและกีฬาเพิ่มขึ้น การซื้อสินค้าทั่วไปจึงลดลง และหาซื้อได้ผ่านอีคอมเมิร์ชเพิ่มขึ้น หรือนับเป็นออนไลน์ดิสรัปชั่น หรือการใช้บริการทางการเงินผ่านโทรศัพท์มือถือ ดังนั้น หมวดร้านค้าในไลฟ์สไตล์ คอมมูนิตี้ มอลล์ โดยหลัก จะประกอบด้วย ซุปเปอร์มาร์เก็ต ร้านอาหาร ฟิตเนส สุขภาพความงาม การศึกษา และการเงิน
เค.อี. ได้เตรียมการบริหารงานไลฟ์สไตล์ คอมมูนิตี้มอลล์ ในกองรีท BKER โดยวางแผนพัฒนาในส่วนงานสำคัญ ได้แก่ การวางกลยุทธ์ของมอลล์ การบริหารพื้นที่ขาย Customized Strategy เพื่อให้ตรงกลุ่มเป้าหมายในแต่ละทำเล การใช้ระบบ Yardi ที่เป็นระบบซอฟท์แวร์บริหารศูนย์การค้าที่ใหญ่ที่สุดในโลกจากอเมริกา บริษัทยักษ์ใหญ่ในอเมริกาล้วนใช้ระบบนี้ ซึ่งระบบนี้บริหารพื้นที่กว่า 1 ล้านล้าน ตร.ม. กว่า 80 ประเทศ เค.อี. เป็นบริษัทแรกของไทยที่นำระบบนี้เข้ามาใช้ นอกจากนี้ บริษัทยังมีการพัฒนาระบบ Application ที่ทันสมัยที่สุดด้าน Customer Management ได้แก่ การให้ส่วนลดบนระบบแอพฯ การสะสมแต้มที่ทำได้ง่ายที่สุด การชิงรางวัล และอีกมากมาย พร้อมเปิดให้ใช้บริการในปลายปีนี้ ระบบ Crystal Club ที่เก็บฐานข้อมูลเชิงลึกของลูกค้า และระบบ Data Analytic Agora Pulse ที่เป็นการวิเคราะห์การใช้สื่อดิจิทัลของแต่ละศูนย์พร้อมกัน และระบบเปรียบเทียบกับศูนย์การค้าอื่น Free Wifi เพื่อความสะดวกสบายให้กับลูกค้า ระบบ Operation Management ที่เพิ่ม Efficiency ลด Cost Management ของศูนย์ ทั้งด้านการบำรุงรักษาเครื่องจักร และด้านอื่นๆ จะเห็นว่า ข้อได้เปรียบหลักๆ ในการบริหารศูนย์ ได้แก่ การมี Synergy ในทุกด้าน
กลุ่มธุรกิจด้านพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของกลุ่มเค.อี. ยังคงเติบโตต่อเนื่อง ในปลายปีนี้ จะมีการเปิดให้ชมบ้านตัวอย่างโครงการ คริสตัล โซลานา ซึ่งเชื่อมั่นว่าจะขึ้นทำเนียบ บ้านหรูที่สุดของเมืองไทย นอกจากนี้ ยังมีโครงการออฟฟิศ สำหรับคนรุ่นใหม่ ชื่อ 111 Praditmanutham ด้วยแนวคิดที่โดดเด่นบนพื้นที่กว่า 6 ไร่ บนถนนประดิษฐ์มนูธรรม มีพื้นที่เช่าสำนักงาน 20,000 ตร.ม. รูปแบบที่เหนือชั้นกว่าด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกและบริการที่ให้ความสนุกทำให้พนักงานอยากมาทำงานมากกว่าออฟฟิศทั่วไป และล่าสุด บริษัทได้ลงทุนซื้อที่ดินที่วิลเลียม สเบิร์ค นิวยอร์ค แหล่งฮิปทันสมัย เพื่อพัฒนาคอนโดมิเนียมเอ็กซ์คลูซีฟ เป็นต้น
การจัดตั้งกองรีท BKER ระหว่างกลุ่มบริษัท เค.อี. ร่วมกับ บริษัท หลักทรัพย์จัดการ บัวหลวง จำกัด ในครั้งนี้นับเป็นการสร้างโฉมใหม่ให้กับวงการรีเทล ที่ทำให้ธุรกิจไลฟ์สไตล์คอมมูนิตี้มอลล์ในเมืองไทย มีความแข็งแรง มีศักยภาพ และเติบโต ร้านค้าผู้เช่าสามารถเพิ่มโอกาสทางการขายและมีพัฒนาการอย่างเป็นระบบ ผู้บริโภคได้รับประสบการณ์และมีไลฟ์สไตล์ที่ดี นักลงทุนมีทางเลือกที่ดีในการลงทุน และสิ่งสำคัญที่สุด ส่งผลดีต่อเศรษฐกิจของประเทศไทย ที่พวกเราประชาชนทุกคนมุ่งหวังให้เศรษฐกิจเดินหน้าอย่างไม่หยุดยั้ง
