“คาดว่าหากมีการฟื้นตัวของเศรษฐกิจในรอบใหม่ กลุ่มจังหวัดภาคตะวันออกน่าจะมีศักยภาพในการฟื้นตัวได้เร็วกว่าภูมิภาคอื่นเนื่องจากมีปัจจัยสนับสนุนสำคัญทั้งการขยายตัวด้านอุตสาหกรรม การลงทุนของเอกชน การลงทุนของภาครัฐ และการขยายตัวของภาคการท่องเที่ยวมาพร้อม ๆ กัน”
ท่ามกลางสถานการณ์ภาคการส่งออกยังคงขยายตัวติดลบอย่างต่อเนื่อง อันส่งผลกระทบโดยตรงต่อเศรษฐกิจภาคตะวันออกในปัจจุบันโดยเฉพาะจังหวัดชลบุรีและระยอง ซึ่งภาคอุตสาหกรรมเป็นส่วนสำคัญต่อการขยายตัวทางเศรษฐกิจ ส่งผลต่อเนื่องถึงภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ซบเซาลงนับจากปีพ.ศ. 2557 เป็นต้นมาจนถึงปัจจุบัน และคาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์อาจต้องใช้เวลาอีกระยะหนึ่งในการฟื้นตัว อย่างไรก็ตามในอนาคตเนื่องจากยังเป็นพื้นที่ที่ได้รับความนิยมในการลงทุนจากต่างชาติ โดยแหล่งประกอบอุตสาหกรรม (นิคมฯ) ยังคงขยายพื้นที่รองรับความต้องการ ปัจจุบันมีแหล่งประกอบอุตสาหกรรม (นิคมฯ) 28 แห่ง และจะเกิดใหม่อีก 12 แห่ง (กำลังก่อสร้าง) และเขตเศรษฐกิจพิเศษที่สระแก้วและตราด อีก 2 แห่ง
ในอนาคตยังจะมีโครงการเมกะโปรเจคที่สำคัญของภาครัฐถึง 8 โครงการ เช่น โครงการรถไฟทางคู่ รถไฟความเร็วสูง มอเตอร์เวย์ การเปิดใช้สนามบินนานาชาติอู่ตะเภา (ปัจจุบันกำลังขยายเป็นสนามบินนานาชาติแล้วเสร็จจะรองรับผู้โดยสารได้ถึง 5 ล้านคนต่อปี) ที่จะเพิ่มอุปสงค์ด้านการท่องเที่ยว การลงทุนในจังหวัดชายฝั่งตั้งแต่ชลบุรี พัทยา ระยอง จันทบุรี ไปถึงจังหวัดตราด อันคาดว่าหากหลังการฟื้นตัวของเศรษฐกิจในรอบใหม่ กลุ่มจังหวัดภาคตะวันออกน่าจะมีศักยภาพในการฟื้นตัวได้เร็วกว่าภูมิภาคอื่น เนื่องจากมีปัจจัยสนับสนุนสำคัญทั้งด้านอุตสาหกรรม การลงทุนของเอกชน การลงทุนของภาครัฐ และการขยายตัวของภาคการท่องเที่ยว
การขยายตัวของอุตสาหกรรม แรงงานและแนวโน้ม
ทิศทางการขยายตัวของโรงงานอุตสาหกรรม (ทุนจดทะเบียน และจำนวนคนงาน) จังหวัดชลบุรีและระยอง เริ่มมีทิศทางที่ดีขึ้น ดังแผนภูมิ
แผนภูมิที่ 1 สถิติโรงงานอุตสาหกรรมที่ได้รับอนุญาตให้ประกอบกิจการในช่วงปีพ.ศ. 2549-2558
ที่มา : กรมโรงงานอุตสาหกรรม กระทรวงอุตสาหกรรม
ด้านการส่งเสริมการลงทุน การอนุมัติการส่งเสริมการลงทุนในภาคตะวันออก ซึ่งมีจังหวัดชลบุรีและระยองเป็นสองจังหวัดหลัก (สัดส่วนประมาณ 80% ของภาคตะวันออก ณ ปีพ.ศ. 2556) พบว่ามีแนวโน้มลดลงตั้งแต่ปีพ.ศ. 2555 เป็นต้นมา อย่างไรก็ตามสถานการณ์การลงทุนในปีพ.ศ. 2558 เริ่มมีทิศทางในทางบวก โดยการอนุมัติการส่งเสริมการลงทุนใน 11 เดือนแรก (มกราคม-พฤศจิกายน พ.ศ.2558) เพิ่มขึ้นประมาณ 30% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีพ.ศ. 2557
กลุ่มนักลุงต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มชาวญี่ปุ่นที่พักอาศัยในจังหวัดชลบุรีและระยองพบว่าในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา มีแนวโน้มที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะการขยายตัวในอำเภอศรีราชา จังหวัดชลบุรี ที่กลายเป็นแหล่งชุมชนชาวญี่ปุ่นที่ใหญ่เป็นอันดับสองรองจากกรุงเทพฯ จนได้รับฉายาว่า “Little Osaka” เมืองไทย
แผนภูมิที่ 2 แสดงสัดสวนชาวญี่ปุนที่มาพักอาศัยในจังหวัดชลบุรีและระยอง ตั้งแต่ปีพ.ศ. 2553-2557
ที่มา: สถานทูตญี่ปุ่น
แผนที่ที่ 1 ที่ตั้งแหลงประกอบอุตสาหกรรมในจังหวัดชลบุรีและระยอง
ที่มา: กรมนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย และกรมโรงงานอุตสาหกรรม
แหลงประกอบอุตสาหกรรม (นิคมฯ) ในจังหวัดชลบุรีและระยองที่เปิดดำเนินการในปัจจุบัน ประกอบด้วย 28 แห่ง ได้แก่นิคมอุตสาหกรรม 17 แหง เขตประกอบอุตสาหกรรม 6 แห่ง สวนอุตสาหกรรม 3 แห่ง และชุมชนอุตสาหกรรม 2 แห่ง พื้นที่ทั้งหมด 103,489 ไร 2,441 โรงงาน และมีการจ้างงานมากกวา 412,600 อัตรา คาดวาในอนาคตกำลังมีการพัฒนาใหม่อีกจำนวน 12 แห่ง ประกอบด้วยนิคมอุตสาหกรรม 11 แห่ง และส่วนอุตสาหกรรม 1 แห่ง เนื้อที่รวม 27,645 ไร่ คาดว่าจะมีการจ้างงานเพิ่มอีกกว่า 200,000 อัตรา
ภาวะตลาดอสังหารมทรัพย์ในจังหวัดชลบุรีและระยอง ย้อนหลัง 5 ปี และแนวโน้ม
การเปลี่ยนแปลงตลาดอสังหาริมทรัพยจังหวัดชลบุรและระยอง ปีพ.ศ. 2552-2558 ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดชลบุรีขยายตัวอย่างมากในปีพ.ศ. 2554-2556 และซบเซาลงตั้งแต่ปีพ.ศ. 2557 เป็นต้นมาตามทิศทางเศรษฐกิจ โดยอุปทานใหม่ในตลาดมีการเพิ่มอุปทานใหมในตลาดมีการเพิ่มขึ้นสูงสุด (เปิดขายเพิ่มสูงสุด) ในปีพ.ศ. 2555 ประมาณ 27,999 หน่วย ลักษณะการเพิ่มขึ้นของอุปทานใหม่ที่เข้ามาในตลาดมีการสอดคล้องกับสถานการณ์การขาย ดังจะเห็นได้ว่าอัตราการดูดซับของตลาดเพิ่มสูงสุดในปีพ.ศ. 2555 (41%) เช่นกัน อย่างไรก็ตามการดูดซับของตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดชลบุรีมีแนวโนมลดลงตั้งแต่ปีพ.ศ. 2556 จนถึงปัจจุบัน หากพิจารณาประเภทของที่อยู่อาศัยที่ขายได้ของจังหวัดชลบุรีจะพบว่า อาคารชุดเป็นที่อยู่อาศัยที่มียอดขายมากที่สุดของตลาด มีหน่วยขายได้มากที่สุดในปีพ.ศ. 2555 ประมาณ 18,199 หน่วย และมีแนวโน้มลดลงอย่างตอเนื่องดังกลาว ขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบของจังหวัดชลบุรีจะพบว่าภาพรวมของหน่วยขายได้ค่อนข้างทรงตัว ประมาณ 6,000-7,500 หน่วยต่อปี โดยที่อยู่อาศัยประเภททาวน์เฮาส์เป็นที่อยู่อาศัยที่มีแนวโน้มการขายได้มากขึ้น ตั้งแต่ปีพ.ศ.2555 เป็นต้นมา
ส่วนจังหวัดระยองมีสถานการณ์คล้ายกับจังหวัดชลบุรี แต่อุปทานสะสมมีแนวโน้มลดลง มีการปรับตัวต่อสถานการณ์ มีการขายที่รวดเร็วกว่าจังหวัดชลบุรี หากพิจารณาประเภทของที่อยู่อาศัยที่ขายได้ของจังหวัดระยองจะพบวามีความแตกต่างจากจังหวัดชลบุรี โดยโครงสร้างตลาดเป็นที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวเป็นหลัก และสัดส่วนส่วนใหญ่เป็นตลาดของที่อยู่อาศัยแนวราบมากกว่าอาคารชุด
แผนภูมิที่ 3 ภาพรวมการเปลี่ยนแปลงตลาดที่อยู่อาศัย จังหวัดชลบุรี ตั้งแต่ปีพ.ศ. 2552-2558
แผนภูมิที่ 4 ภาพรวมการเปลี่ยนแปลงตลาดที่อยู่อาศัย จังหวัดระยอง ตั้งแต่ปี 2552-2558
นิตยสาร Builder Vol.31 MAY 2016
ติดตามอ่านตอนต่อไปได้ที่ : อนาคตอสังหาฯ ภาคตะวันออก หลังยุคต่อไป (ตอนที่ 2)
