การพัฒนาโครงการระบบขนส่งมวลชน รถไฟฟ้า จำนวน 10 สาย ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล กำลังขยายเส้นทางจากในเมืองออกไปยังนอกเมืองหลายสาย เช่น สายสีม่วง บางซื่อ-บางใหญ่, สายสีน้ำเงิน หัวลำโพง-บางแค, สายสีแดง บางซื่อ-รังสิต, สายสีเขียว แบริ่ง-สมุทรปราการ, สายสีเขียว หมอชิต-คูคต, สายสีส้ม ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี และสายแอร์พอร์ตลิงก์ ที่เปิดใช้อยู่แล้ว ผนวกกับเส้นทางในแนวรถไฟฟ้าแนววงแหวน เช่น สายสีชมพู ปากเกร็ด-สุวินทวงศ์, สายสีเหลือง ลาดพร้าว-สำโรง และสายสีน้ำเงิน บางซื่อ-ท่าพระ เป็นต้น ทำให้จะมีจุดตัดและจุดเชื่อมต่อสำคัญของการเดินทางในอนาคต มาดูกันว่าจะมี Interchange ขนาดใหญ่เกิดขึ้นที่ใดบ้างในอนาคต โดยเฉพาะในเขตชั้นกลางและชั้นนอก โดยไม่นับรวมจุดเชื่อมต่อในใจกลางเมืองที่เห็นอยู่ในปัจจุบัน
แผนที่เส้นทางรถไฟฟ้าในกรุงเทพฯ และปริมณฑล
1. จุดแรก Interchange ย่านพหลโยธิน บางซื่อ สวนจตุจักร ห้าแยกลาดพร้าว
จุดนี้ได้กล่าวไปหลายครั้งแล้วแต่จะไม่กล่าวถึงก็ไม่ได้ ทำเลนี้จะเป็น Hub สำคัญของการเดินทางในอนาคต ด้วยทำเลนี้เป็นจุดเชื่อมต่อของรถไฟฟ้าถึง 7 สาย (2 สายปัจจุบัน กับ 5 สายในอนาคต) และเป็นสถานีต้นทางของโครงการรถไฟความเร็วสูง รถไฟทางคู่ ที่สถานีบางซื่อ จุดตัดของรถไฟฟ้า 2 สาย มีอยู่แล้ว คือ รถไฟฟ้าบีทีเอสกับรถไฟฟ้าใต้ดิน ส่วนอีก 5 สายในอนาคต คือ รถไฟฟ้าสายสีม่วง บางซื่อ-บางใหญ่, โครงการสายสีน้ำเงินต่อขยาย บางซื่อ-ท่าพระ, โครงการสายสีแดง (บางซื่อ-รังสิต และบางซื่อ-ตลิ่งชัน) และโครงการสายสีเขียว หมอชิต-สะพานใหม่ ซึ่งในอนาคตจะเป็นจุดเชื่อมต่อที่ใหญ่ที่สุดในเขตเมือง ราคาที่ดินโดยรอบทำเลย่านนี้ในปัจจุบัน เช่นที่ดินติดถนนพหลโยธิน ถนนลาดพร้าว ถนนวิภาวดีรังสิต จากเดิมเมื่อ 4-5 ปีก่อน ตารางวาละ 1-1.5 แสนบาท ปัจจุบันราคาปรับเพิ่มเป็นตารางวาละ 3-4 แสนบาท (บางแปลงประกาศขาย 6-7 แสนบาทแล้ว) ในอนาคตคาดว่าจะมีศักยภาพสูงขึ้นยิ่งไปอีกเนื่องจากโครงการต่าง ๆ ดังกล่าว
2. Interchange ต่อมา คือ ย่านถนนอโศก และรัชดาภิเษกช่วงต้น ที่ปัจจุบันมีรถไฟฟ้าใต้ดินตัดกับแอร์พอร์ตลิงก์ และในอนาคตยังมีโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม ศูนย์วัฒนธรรม (หรืออาจเป็นแยกพระราม 9) – มีนบุรี
จุดนี้จะเป็นศูนย์ธุรกิจแห่งใหม่ ที่มีทั้งอาคารตลาดหลักทรัพย์แห่งใหม่ที่เป็น Magnet ของศูนย์ธุรกิจใหม่แห่งนี้ อาคารซุปเปอร์ทาวเวอร์ ซึ่งทุบสถิติสูงที่สุดในอาเซียน 125 ชั้น ของกลุ่มจีแลนด์ โครงการมักกะสันคอมเพล็กซ์ในอนาคตที่มีพื้นที่ก่อสร้างกว่า 6 ล้านตารางเมตร ซึ่งจะมีทั้งศูนย์แสดงสินค้าขนาดใหญ่ที่สุดเท่าที่เคยมีมา ศูนย์ประชุม อาคารสำนักงาน โรงแรม เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ โดยเป็นการพัฒนาที่มีราคาที่ดินต่ำเพียงแห่งเดียวในใจกลางเมือง เนื่องจากเป็นที่ดินเช่าไม่แพงเท่ากับที่ดินซื้อที่เริ่มแตะกันไม่ไหวแล้ว จะทำให้ทำเลย่านนี้เป็นแหล่งงานที่มีอุปสงค์จำนวนมาก ส่วนราคาที่ดินซื้อก็ยังต่ำเพียงครึ่งหนึ่งของเขตธุรกิจชั้นใน (ปัจจุบันมีราคาตารางวาละ 1.5-1.9 ล้านบาทเข้าไปแล้ว) แต่ย่านนี้ตารางวาละ 5-6 หมื่นบาทเท่านั้น โอกาสของราคาที่ดินที่จะขยับไปถึงตารางวาละ
1 ล้านบาท น่าจะได้เห็นกันในทำเลนี้
ส่วนช่วงบนจุดตัดถนนรัชดาภิเษกกับถนนลาดพร้าว มีรถไฟฟ้าใต้ดินตัดกับสายสีเหลือง ลาดพร้าว-สำโรง อันจะเป็นจุดขนถ่ายคนเดินทางจากกรุงเทพฯ ตะวันออก ในย่านลาดพร้าว บางกะปิ เลียบทางด่วนมีนบุรี เข้าเมืองมา อีกทั้งยังมีโครงการสวนลุมไนท์บาซาร์แห่งใหม่ซึ่งเป็นแหล่งรวมของนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เปิดทำการแล้วจะยิ่งมีความคึกคักสูงมากขึ้น
3. Interchange ต่อมา คือ ย่านเพชรเกษม บางหว้า บางแค
จุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน หัวลำโพง-บางแค และรถไฟฟ้าบีทีเอส ตากสิน-บางหว้า ที่จะมีส่วนต่อขยายไปยังตลิ่งชัน จุดเชื่อมต่อย่านบางหว้า ต่อเนื่องไปยังเพชรเกษม-บางแค แม้จะมีรถไฟฟ้าแค่ 2 สาย แต่เป็น 2 สายหลักที่เชื่อมคนฝั่งธนบุรีมายังแหล่งงานในใจกลางเมือง อันจะทำให้เป็นจุดเชื่อมสำคัญของคนฝั่งธนบุรี ด้านราคาที่ดิน รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินได้พลิกฟื้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ฝั่งธนบุรีชั้นในที่ซบเซามานานนับ 10 ปี ให้คึกคักอย่างมากในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา จากที่ดินริมถนนจากตารางวาละ 1 แสนบาท ปรับเพิ่มเป็น 2-3 แสนบาทในวันนี้ อนาคตน่าจะไปได้ถึง 4-5 แสนบาท
4. มาดู Interchange ฝั่งเหนือตอนบนของกรุงเทพฯ กันบ้าง คือ ทำเลจุดตัดรถไฟฟ้าสายสีชมพู ปากเกร็ด-สุวินทวงศ์ กับรถไฟฟ้าสายสีเขียว หมอชิต-คูคต ย่านสี่แยกหลักสี่ กับจุดตัดรถไฟฟ้าสายสีแดง บางซื่อ-รังสิต ย่านหลักสี่-แจ้งวัฒนะ
ทำเลบริเวณนี้น่าจะมีความสำคัญระดับรอง เนื่องจากเป็นเส้นทางผ่านไปยังทำเลหลักของการเชื่อมต่อการเดินทางสำคัญอื่นมากกว่า เช่น สี่แยกหลักสี่ ที่การเดินทางด้วยรถไฟฟ้าน่าจะไปลงยังย่านตลาดสะพานใหม่ ซึ่งเป็นใจกลางของแหล่งที่อยู่อาศัย มีศูนย์กลางด้านพาณิชยกรรมแหล่งจับจ่ายใช้สอย ก่อนแยกย้ายเดินทางต่อไปยังที่พักอาศัยโดยรอบสะพานใหม่ สายไหม วัชรพล กม.11 อีกทั้งที่ดินโดยรอบที่เหลือน้อยก็เป็นสถานศึกษา สถานที่ราชการต่าง ๆ ไปแล้ว ส่วนย่านแจ้งวัฒนะ-หลักสี่ ก็ทำนองเดียวกัน ที่คนส่วนใหญ่น่าจะเดินทางไปยังดอนเมือง รังสิต หรือย่านถนนแจ้งวัฒนะ
ปากเกร็ดมากกว่า
5. Interchange ฝั่งตะวันออกที่สำคัญของกรุงเทพฯ คือ ย่านบางกะปิ ลำสาลี หัวหมาก ที่เป็นจุดตัดรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ลาดพร้าว-สำโรง กับรถไฟฟ้าสายสีส้ม ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี และจุดใกล้เคียงบริเวณ หัวหมาก รถไฟฟ้าสายสีเหลืองตัดกับแอร์พอร์ตลิงก์
เนื่องจากทำเลย่านนี้บริเวณโดยรอบเป็นแหล่งที่อยู่อาศัยหนาแน่นทั้งย่านบางกะปิ รามคำแหง สุขาภิบาล 1,2,3 ย่านถนนศรีนครินทร์ที่มีปริมาณการเดินทางสูงมาก และมีศักยภาพในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์สูง โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียม ราคาที่ดินย่านนี้ก็นับว่ายังต่ำในหลัก 2-3 แสนบาท สำหรับที่ดินติดถนน ส่วนที่ดินในซอยยังมีราคาไม่เกิน 1 แสนบาทอยู่เลย ประกอบกับประชากรหนาแน่น จึงน่าจะเป็นทำเลที่มีการพัฒนาคอนโดมิเนียมกันมากแห่งหนึ่งในอนาคต รอเพียงรถไฟฟ้าสายสีเหลืองกับสายสีส้มเท่านั้น
ที่ว่ามานี้เป็น Interchange ของเส้นทางรถไฟฟ้าเป็นหลัก ส่วนที่ยังไม่ได้กล่าวคือทำเลที่เป็น Hub สำคัญของการเดินทาง ในเขตชั้นนอกที่อาจมีรถไฟฟ้าเพียงสายเดียวแต่จะเป็นจุดเชื่อมต่อสำคัญของการเดินทางเข้าเมืองโดยรถไฟฟ้าในอนาคต เช่น บางใหญ่ (รถไฟฟ้าสายสีม่วง บางซื่อ-บางใหญ่) รังสิต (รถไฟฟ้าสายสีแดง บางซื่อ-
รังสิต) ลำลูกกา (รถไฟฟ้าสายสีเขียว หมอชิต-คูคต) เป็นต้น
นิตยสาร Builder Vol.34 AUGUST 2016
