ทางแก้รถไฟฟ้าสายนอกเมืองเจ๊ง!!

‘ข่าวรถไฟฟ้ามา ราคาตก’ เราเพิ่งจะเคยได้ยินกันเป็นครั้งแรกกับข่าวคอนโดมิเนียมตามรถไฟฟ้าสายสีม่วงลดราคา 5 แสนบาท – 2 ล้านบาท เนื่องจากทุกอย่างไม่เป็นไปตามคาด อย่างเรื่องรถไฟฟ้าสายนอกเมือง เช่น สายสีม่วงและสายสีอื่น ๆ ว่ากันตามเหตุผลก็น่าจะต้องเจ๊ง เพราะเส้นทางไกลจึงทำให้ค่ารถแพงเกินกำลังจ่ายไหว และแพงกว่าทางเลือกอื่น แถมคนใช้งานมีแค่ตอนเช้ากับตอนเย็น ซึ่งไม่ได้ใช้งานตลอดทั้งวัน เพราะไม่ได้เป็นย่านธุรกิจ…??? จึงกลายเป็นเรื่องเศร้าไป

ซึ่งทางแก้มีครับก็คือ ต้องพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รอบสถานี โดยแก้กฎหมายเวนคืน (หรือใช้ ม.44 ได้มั้ยครับ) ให้เอาที่ดินจากการเวนคืนมาพัฒนาเชิงพาณิชย์ได้ เอาเงินจากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มาสร้าง รถไฟฟ้า เลยก็ยังได้ ไม่ต้องใช้เงินภาษีจ่ายค่าเวนคืนสูง ๆ ก็ได้ อย่าปล่อยให้เจ้าของบริษัทมหาชนรวยเละกันอยู่แค่ไม่กี่คนเช่นทุกวันนี้ การนำที่ดินมาปล่อยเช่า พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รอบสถานี (เช่น ค่าเช่าห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัลพลาซ่า ลาดพร้าว ได้ตั้ง 30,000 กว่าล้านบาท นี่แค่สถานีเดียว) และหารายได้จากกิจการอื่น ๆ เพิ่มอีก เช่น ค่าโฆษณา เป็นต้น แล้วให้นำเงินมาอุดหนุนค่ารถไฟฟ้าโดยเก็บแค่ 20 บาทตลอดสาย คนก็ขึ้นกันไม่มีที่ยืนแน่ แถมยังแก้ปัญหาการจราจรได้ด้วย

อีกทางแก้คือ ควรนำที่ดินบางส่วนมาพัฒนาที่อยู่อาศัยให้ผู้มีรายได้น้อยสามารถซื้อที่อยู่อาศัยในใจกลางเมืองได้ เช่น ย่านบางซื่อ มักกะสัน สามารถทำราคาขายไม่เกินล้านได้เลย (ไม่ต้องเหาะไปถึงรังสิต คลอง 10) ทีนี้มาดูกันครับว่า
ทำอย่างไรได้บ้าง

1. นำที่ดินของรัฐให้เช่าพัฒนาคอนโดมิเนียม เพราะค่าเช่าที่ดินเพียง 30-40% ของราคาซื้อขาย ที่ดินตารางวาละ 1.0 ล้านบาท ค่าเช่าแค่ 300,000 บาท (30 ปี)

2. ยกเลิกบังคับให้ก่อสร้างที่จอดรถ (จะสร้างหรือไม่สร้างให้เลือกเอา อย่าบังคับเช่นทุกวันนี้) โดยเฉพาะย่านสถานี
เพราะเรามีรถไฟฟ้าใช้แล้ว ไม่จำเป็นต้องใช้รถยนต์

3. แถมด้วยอาคารเก่าที่มีที่จอดรถ อนุญาตให้ดัดแปลงที่จอดรถไปใช้ประโยชน์อย่างอื่นได้เลย อันนี้เป็นการแก้ปัญหาจราจรทางอ้อมแต่ได้ผลแน่ เพราะว่าหากไม่มีที่จอดรถก็ขับรถเข้ามาในเมืองไม่ได้ โดยเฉพาะอาคารสำนักงานหรือศูนย์การค้า ควรอนุญาตให้ดัดแปลงไปเลย คนจะได้หันไปใช้บริการสาธารณะ เช่น รถไฟฟ้า (ที่ราคาถูก) แทน

4. แก้ผังเมืองย่านสถานีรถไฟฟ้า โดยเพิ่ม FAR (พื้นที่ก่อสร้างต่อพื้นที่ดินที่มี) จาก 10 เท่า ให้เป็น 15-20 เท่า ก็จะก่อสร้างอาคารบนที่ดินได้มากขึ้น ต้นทุนเฉลี่ยจะถูกลง ทำให้สามารถใช้สอยที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น

อย่าห่วงว่าคนจะอยู่ในเมืองเยอะ เพราะถ้าคนอยู่นอกเมืองเยอะ ปัญหาคือต้องขับรถเข้าเมือง ทำให้เกิดปัญหาจราจร เสียทั้งเวลา เสียทั้งเงิน แถมยังต้องพัฒนาสาธารณูปโภครองรับการออกนอกเมืองอีกมาก สิ้นเปลืองงบประมาณ

ตัวอย่างราคาขายคอนโดมิเนียมให้เช่าระยะยาว 30 ปี ราคา 1.0 ล้านบาท ย่านใจกลางเมือง

แนวทางการพัฒนาที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อย ใจกลางเมือง

จากตัวอย่างข้างต้น ตามกรณีปัจจุบันนี้บังคับให้สร้างที่จอดรถ และ FAR แค่ 10 เท่า (ซึ่งพื้นที่ส่วนใหญ่ไม่ถึง 10 เท่าอีก มีแค่สีลม สาทร เพลินจิต ที่ FAR 10 นอกนั้นไม่ถึงกัน ดังนั้น FAR ยิ่งน้อย ค่าที่ดินจึงยิ่งแพง) ทำให้ต้องขายคอนโดมิเนียมไม่ต่ำกว่าตารางเมตรละ 140,000-150,000 บาทข้างต้น

แต่หากเพิ่ม FAR เป็น 20 เท่า (ไม่ต้องห่วงตึกสูง ปัจจุบันก่อสร้างกันเพียบแต่ปลอดภัย เพราะเราก็เพิ่งเปิดตึกสูงสุดแห่งใหม่กันไป) ไม่ต้องสร้างที่จอดรถ ทำให้พื้นที่ขายสูงขึ้นจาก 50% เป็น 70% เฉลี่ยต้นทุนจะต่ำลง ทำให้พัฒนาคอนโดมิเนียมในใจกลางเมืองราคาถูกเหลือแค่ 1 ใน 3 เพียงตารางเมตรละ 50,000 บาท เอง ถ้าเป็นย่านบางซื่อ มักกะสันที่ราคาที่ดินต่ำกว่านี้ครึ่งหนึ่ง ทำราคาไม่เกิน 1.0 ล้านบาท ได้ด้วยครับ

ตามความคิดเห็นข้างต้นนี้ ก็หวังว่าจะได้ทำนะครับท่านเพื่อประโยชน์ของชาวบ้านที่จะได้ใช้รถไฟฟ้าราคาถูก (และไม่เจ๊ง) ได้ซื้อที่อยู่อาศัยราคาถูก ได้แก้ปัญหาจราจรที่ไม่เคยมีใครแก้ได้..ซึ่งต้องฝากถึงท่านนายกฯ ล่ะครับงานนี้

นิตยสาร Builder Vol.36 OCTOBER 2016